Eine junge Familie mit Kind steht vor ihrem Einfamilienhaus.

Immobilienmarkt in Deutschland: Aktuelle Lage, Entwicklung und Aussichten

Kaufen oder lieber warten? Diese Frage stellen sich derzeit viele, die über eine eigene Immobilie nachdenken. Der Immobilienmarkt in Deutschland hat bewegte Jahre hinter sich und findet gerade wieder Halt. Höhere Zinsen und ein knappes Angebot machen die Entscheidung nicht leichter.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie sich der Immobilienmarkt in Deutschland aktuell darstellt und wie die Preise seit 2021 verlaufen sind. Sie lesen, welche Faktoren Angebot und Nachfrage bestimmen und wie sich die Lage zwischen Stadt und Land unterscheidet. Außerdem zeigen wir, welche Aussichten Fachleute über 2026 hinaus sehen und was das für Ihre Kaufentscheidung bedeutet.

Das Wichtigste zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland auf den Punkt

Nach dem stärksten Preisrückgang seit dem Jahr 2000 hat sich der Markt wieder gefangen. Die Preise für Wohnimmobilien steigen seit 2025 erneut, wenn auch moderat.
Die Bauzinsen liegen im Sommer 2026 bei rund 4 % für zehn Jahre Zinsbindung. Das ist deutlich mehr als im Tief von 2020.
Neue Wohnungen bleiben knapp. In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen, und es kommen weniger Neubauten hinzu. Das stützt die Preise.
Die Aussichten bleiben überwiegend stabil bis leicht steigend, auch über 2026 hinaus. Zwischen gefragten Städten und vielen ländlichen Regionen sind die Unterschiede aber groß.

Immobilienmarkt in Deutschland aktuell: Die Lage im Jahr 2026

Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt sich aktuell wieder stabiler. Nach zwei schwachen Jahren steigen die Preise für Wohnimmobilien erneut. Im ersten Quartal 2026 lagen sie um 1,4 % höher als ein Jahr zuvor, gegenüber dem Vorquartal um 0,3 %.

Auch der Verband deutscher Pfandbriefbanken bestätigt den Trend. Im 2. Quartal 2026 stiegen die Wohnimmobilienpreise um 1,9 % gegenüber dem Vorjahr. Der Immobilienmarkt in Deutschland bewegt sich damit langsam nach oben.

Zwei Kräfte bestimmen die Lage. Die Bauzinsen liegen im Sommer 2026 bei rund 4 % für zehn Jahre Zinsbindung. Höhere Zinsen bremsen die Nachfrage. Das Angebot ist zugleich knapp und hält die Preise oben.

Wie hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland entwickelt?

Die Entwicklung am Immobilienmarkt in Deutschland verlief zuletzt in drei Phasen: langer Anstieg, kräftiger Rückgang und nun eine Erholung.

Bis 2022 kannten die Preise fast nur eine Richtung nach oben. 2021 stiegen sie um 11,5 %, 2022 um 5,3 %. Möglich machten das sehr niedrige Zinsen. Ende 2020 zahlten Kreditnehmer für eine Baufinanzierung teilweise nur rund 0,4 %.

Anfang 2022 kam die Zinswende. Innerhalb weniger Monate vervierfachten sich die Bauzinsen von etwa 1 % auf zeitweise rund 4 %. Damit brach die Nachfrage ein.

2023 folgte die Korrektur. Im Jahresdurchschnitt sanken die Preise für Wohnimmobilien um 8,4 % gegenüber 2022. Das war der stärkste Rückgang seit Beginn der Erhebung im Jahr 2000 und der erste seit 2007. 2024 ebbte der Rückgang ab, im Jahresmittel blieb ein Minus von 1,5 %.

2025 drehte der Markt. Erstmals seit 2022 stiegen die Preise im Jahresdurchschnitt wieder, und zwar um 3,2 %. Diese Erholung setzt sich 2026 fort, wenn auch langsamer. Wie die Preisentwicklung im Überblick verläuft, zeigt die folgende Grafik.

Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland

Häuserpreisindex - Veränderung gegenüber dem Vorjahr, in %

Über die Jahre zeigt sich ein Muster: Der Markt reagiert stark auf die Zinsen. Fallen sie, steigt die Nachfrage. Steigen sie, kühlt der Markt ab. Genau deshalb kann sich ein Blick auf die einzelnen Einflussfaktoren lohnen.

Was beeinflusst den Immobilienmarkt in Deutschland?

Der Preis einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel mehrerer Kräfte. Vier davon wirken derzeit besonders stark.

Die Bauzinsen

Die Bauzinsen sind einer der wichtigsten Hebel. Sie liegen im Sommer 2026 bei rund 4 % für zehn Jahre Zinsbindung. Zum Vergleich: Ende 2020 waren es teilweise nur 0,4 %. Höhere Zinsen erhöhen die monatliche Rate und senken so, was sich Käufer leisten können. Das dämpft die Nachfrage und wirkt auf die Preise.

Angebot und Nachfrage

Auf der anderen Seite steht ein knappes Angebot. In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen, laut Pestel-Institut ein Rekordwert. Gleichzeitig entstehen weniger neue Wohnungen: 2025 kamen nur 206.600 neue Wohnungen hinzu, 18 % weniger als im Jahr davor. Wo viele Menschen wenige Wohnungen suchen, bleiben die Preise hoch.

Neubau und Baugenehmigungen

Ein Lichtblick kommt von den Genehmigungen. 2025 stieg die Zahl genehmigter Wohnungen erstmals seit 2021 wieder, um 10,8 % auf 238.500. Bis daraus fertige Wohnungen werden, vergehen aber Jahre. Der Bauüberhang aus genehmigten, noch nicht gebauten Wohnungen lag Ende 2025 bei 760.700. Das Angebot bleibt also vorerst knapp.

Baukosten und Standort

Dazu kommen hohe Baukosten und gestiegene Anforderungen an die Energieeffizienz. Beides verteuert den Neubau. Und der Standort entscheidet: In Städten mit Zuzug ist die Nachfrage groß, in strukturschwachen Regionen kleiner. Mehr zur energetischen Seite lesen Sie im Ratgeber Erneuerbare Energien und energetische Sanierung.

Regionale Unterschiede: Stadt und Land

Den einen Immobilienmarkt in Deutschland gibt es nicht. Die Preise laufen kleinteilig auseinander. Das zeigt schon das erste Quartal 2026: Gegenüber dem Vorjahr legten die Preise für Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen mit 3,6 % am stärksten zu, in kreisfreien Großstädten außerhalb der sieben größten um 2,9 %. In den sieben größten Städten stiegen sie dagegen nur um 0,3 %, in dicht besiedelten ländlichen Kreisen gaben sie um 0,4 % nach.

Stuttgart zählt zu diesen sieben größten Städten. Eine Eigentumswohnung kostet hier im Schnitt rund 4.900 € pro Quadratmeter (Stand: Juni 2026). Im gesamten Baden-Württemberg sind es rund 3.650 € pro Quadratmeter. Wer aufs Land ausweicht, zahlt oft deutlich weniger, findet aber auch weniger Auswahl.

Prognose und Aussichten für den Immobilienmarkt in Deutschland

Die Prognose für den Immobilienmarkt in Deutschland fällt verhalten positiv aus. Nachdem sich die Preise 2025 und 2026 stabilisiert haben, rechnen Fachleute für die kommenden Jahre mehrheitlich mit stabilen bis leicht steigenden Preisen, nicht mit einem neuen Boom und nicht mit einem Einbruch.

Für das laufende Jahr zeigen die Zahlen bereits eine Stabilisierung. Für 2027 erwarten Branchenexperten eine breitere Erholung, etwa bei den Fertigstellungen. Sie bewerten die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt insgesamt als überwiegend positiv, weil an den Topstandorten die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) erwartet bis 2035 in 13 von 16 Bundesländern real steigende Preise für Eigentumswohnungen im Bestand. Für alle Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern rechnet das Institut mit mindestens stabilen, meist steigenden Preisen. Wie die Zukunft des Immobilienmarktes in Deutschland aussieht, hängt aber vor allem an den Zinsen und der Konjunktur.

Ob die Preise weiter steigen oder nachgeben, entscheidet sich an wenigen Punkten. Die wichtigsten Chancen und Risiken für die nächsten Jahre zeigt der folgende Überblick:

Chancen:

knappes Angebot und hohe Nachfrage in den Städten, die die Preise stützen
seitwärts laufende Zinsen, die Käufern etwas Planungssicherheit geben
eine größere Auswahl als in der Boomphase

Risiken:

höhere Zinsen, die die monatliche Rate und damit die Leistbarkeit belasten
mögliche weitere Preisrückgänge in ländlichen und strukturschwachen Regionen
eine schwache Konjunktur, die die Nachfrage bremsen kann

Eine Prognose ist keine Garantie. Die tatsächliche Entwicklung kann anders verlaufen, je nachdem, wie sich Zinsen, Einkommen und Politik bewegen. Die vorliegenden Einschätzungen deuten aber nicht auf einen breiten Preissturz, sondern auf eine Seitwärts- bis Aufwärtsbewegung.

Einschätzung: Immobilie kaufen oder warten?

Ob Sie jetzt kaufen oder noch warten, lässt sich nicht pauschal beantworten. Für den Immobilienmarkt in Deutschland hängt die Einschätzung vor allem von Ihrer persönlichen Situation ab. Den einen richtigen Zeitpunkt für alle gibt es nicht.

Für einen Kauf spricht vor allem:

ausreichend Eigenkapital und eine tragfähige monatliche Rate
der Wunsch, langfristig selbst in der Immobilie zu wohnen
eine gefragte Lage mit stabiler Nachfrage
eine heute größere Auswahl als in der Boomphase

Fürs Abwarten kann sprechen:

wenig Eigenkapital oder eine unsichere Einkommenslage
ein möglicher Umzug in den nächsten Jahren
eine Region mit schwacher oder rückläufiger Nachfrage
eine monatliche Rate, die das Budget dauerhaft überlasten würde

Ein Blick auf die Kosten gehört immer dazu: Neben dem Kaufpreis fallen die Kaufnebenkosten an. Wer Eigenkapital, Rate und Nebenkosten realistisch durchrechnet, trifft die Entscheidung auf einer soliden Grundlage. Der nächste Schritt ist eine Finanzierung, die zum eigenen Budget passt.

Eine junge Familie lässt sich zum aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland bei ihrer Bank beraten.

So begleitet Sie die Volksbank Stuttgart beim Immobilienkauf

Als genossenschaftliche Bank ist die Volksbank Stuttgart in der Region verwurzelt. Sie kennt den Markt vor Ort und ist für ihre Mitglieder und Kunden da. Beim Immobilienkauf begleiten wir Sie persönlich, gemeinsam gestalten wir Ihre Finanzierung.

Das erwartet Sie bei uns:

Persönliche Beratung vor Ort: In Ihrer Filiale steht Ihnen ein fester Ansprechpartner zur Seite, kein Chatbot.
Regionale Marktkenntnis: Wir kennen die Lagen und Preise im Raum Stuttgart und ordnen Ihr Vorhaben realistisch ein.
Finanzierung nach Maß: Gemeinsam gehen wir Zinsen, Eigenkapital und Rate durch und planen eine Finanzierung, die zu Ihrem Einkommen passt.
Förderung im Blick: Wir prüfen mit Ihnen, welche staatliche Förderung sich in Ihre Finanzierung einbinden lässt.

Den finanziellen Rahmen legen Sie mit einer Baufinanzierung der Volksbank Stuttgart fest. Über die KfW-Förderung gibt es je nach Vorhaben zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse. Welche Programme zu Ihnen passen, zeigt der Fördermittelfinder.

Sie überlegen zu kaufen? Dann vereinbaren Sie einen Termin – wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche Finanzierung zu Ihrem Vorhaben passt.

Jetzt Termin vereinbaren

Fazit: Der Immobilienmarkt in Deutschland findet wieder Halt

Nach dem Rückgang der Jahre 2023 und 2024 hat sich der Markt stabilisiert. Die Preise steigen seit 2025 wieder moderat, die Bauzinsen liegen bei rund 4 %, und das knappe Angebot stützt die Werte. Für die kommenden Jahre erwarten Fachleute überwiegend stabile bis leicht steigende Preise, mit deutlichen Unterschieden zwischen Stadt und Land.

Für Sie zählt am Ende weniger der Gesamtmarkt als Ihre eigene Rechnung. Entscheidend sind Ihre Lage, die Zinsen, Ihr Eigenkapital und mögliche Förderungen. Wer diese Punkte kennt, geht zuversichtlich und gut informiert in die eigene Entscheidung.

Unser Tipp

Klären Sie Ihren finanziellen Rahmen, bevor Sie eine Immobilie ins Auge fassen. Mit einer Baufinanzierung der Volksbank Stuttgart planen Sie Rate und Laufzeit passend zu Ihrem Einkommen. So wissen Sie früh, welcher Kaufpreis realistisch ist.

Jetzt Termin vereinbaren

Häufige Fragen zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland

Platzt die Immobilienblase in Deutschland?

Einen breiten Preissturz halten die meisten Fachleute derzeit für unwahrscheinlich. Das Angebot ist knapp, die Nachfrage in den Städten hoch. Nach dem Rückgang 2023 und 2024 steigen die Preise seit 2025 wieder. Die vorliegenden Prognosen deuten auf eine Seitwärts- bis Aufwärtsbewegung, nicht auf einen Crash.

Steigen die Immobilienpreise 2026 und 2027 weiter?

Im ersten Quartal 2026 lagen die Preise für Wohnimmobilien 1,4 % über dem Vorjahr. Für 2027 erwarten Fachleute überwiegend stabile bis leicht steigende Preise.Wie stark, hängt vor allem von den Zinsen ab.

Wie wirken sich die Bauzinsen auf den Immobilienmarkt aus?

Die Zinsen sind der wichtigste Faktor. Höhere Bauzinsen verteuern die Finanzierung und senken, was sich Käufer leisten können. Das bremst die Nachfrage und drückt tendenziell die Preise. Aktuell liegen die Bauzinsen bei rund 4 % für zehn Jahre Zinsbindung.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise bis 2030?

Für die Jahre bis 2030 und darüber hinaus rechnen Fachleute mit leicht steigenden Preisen. Für Eigentumswohnungen im Bestand erwartet das Forschungsinstitut HWWI bis 2035 real, also nach Abzug der Inflation, ein Plus von rund 0,4 % pro Jahr im Durchschnitt aller Kreise. Die Unterschiede zwischen den Regionen bleiben aber groß.