Wohnmarktbericht Stuttgart und Rems-Murr-Kreis: Fallende Preise und steigende Mieten

Im Juli 2022 hat die Europäische Zentralbank die Zinswende vollzogen und innerhalb eines Jahres die Leitzinsen von 0 auf aktuell 4,5 Prozent erhöht. Damit sind auch die Zinsen für Wohnbaukredite deutlich gestiegen. Der Wohnmarktbericht der Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH vergleicht die aktuelle Lage mit der vor einem Jahr und zeigt die Wirkung der Zinswende auf den Immobilienmarkt in Stuttgart und dem Rems-Murr-Kreis.

Nach Jahren steigender Immobilienpreise weist die Preisentwicklung in den letzten 12 Monaten im Rems-Murr-Kreis und in Stuttgart deutlich nach unten. Dabei zeigt sich, dass auch in dieser Situation die Lage einer Immobilie entscheidend ist. Immobilien in Gebieten mit guter Infrastruktur werden weiterhin nachgefragt und weisen geringere Preisrückgänge auf. Immobilien in Gebieten mit schlechter Infrastruktur und insbesondere schlechter Verkehrsanbindung sind schwer und nur über einen längeren Zeitraum zu vermarkten.

Es herrscht Käufermarkt
Viel stärker als früher beeinflusst der energetische Stand einer Immobilie die Preisgestaltung. Immobilien mit schlechter Energiebilanz und alten Heizungsanlagen sind nur noch sehr schwer und mit hohen Preisabschlägen zu verkaufen. Generell lassen sich Interessenten mit ihrer Entscheidung länger Zeit und besichtigen mehrere Objekte, bevor eine Kaufentscheidung getroffen wird. Durch die stark zurückgehende Nachfrage sind Immobilien länger im Angebot. In Folge hat sich das Angebot in den letzten Monaten vervierfacht. Der Verkäufermarkt hat sich in einen Käufermarkt gewandelt.

Neubau läuft aus
Dabei hat sich die Versorgungslage im Bereich des Energie- und Materialsektors im Vergleich zum Vorjahr weitgehend normalisiert. Zum einen haben sich die Lieferketten wieder stabilisiert. Zum anderen ist die Bautätigkeit deutlich zurückgegangen. Nur wenige Bauträger starten derzeit noch neue Projekte. Meistens werden nur noch die aktuell im Bau befindlichen Objekte fertiggestellt.

Preisabstand zwischen Neubau und Bestandsimmobilien wächst
Wegen des starken Zinsanstiegs können sich viele Käufer Neubauwohnungen nicht mehr leisten. Stattdessen werden dann oft günstige Bestandsimmobilien erworben. Zum Teil wurden Grundstücke von Bauträgern und privaten Bauherren wieder an die Städte und Gemeinden zurückgegeben. Denn die teuer erworbenen Bauplätze und die hohen Anforderungen an die energetische Bauweise lassen im Neubau wenig Spielraum für Preissenkungen. Die Differenz zwischen den Preisen im Neubau- und Bestandsgeschäft nimmt daher wieder zu.

Hohe Zinsen für Baukredite und die hohe Inflation vermindern von zwei Seiten die Fähigkeit von Familien, in eine Immobilie zu investieren. Sie können sich den Kauf einer Immobilie schlicht nicht mehr leisten. Das betrifft auch Immobilienbesitzer, die ihr Eigentum refinanzieren müssen und nun deutlich höhere Kreditraten aufbringen müssen als zuvor. Dies wird in Zukunft auch den einen oder anderen Kreditnehmer zum Verkauf seines Objektes bewegen, auch wenn die derzeit hohen Lohnabschlüsse für etwas Entspannung sorgen.

Für Kapitalanleger wird es langsam interessant
Bemerkenswert ist, dass Kapitalanleger sich weiterhin stark zurückhalten, obwohl die Bruttomietrenditen wieder steigen. Diese liegen im Rems-Murr-Kreis flächendeckend wieder über 4 Prozent. In Stuttgart bewegen sie sich zwischen 3,5 Prozent in hochpreisigen Lagen und 4,1 Prozent in günstigen Wohnlagen. Bei weiter steigenden Mieten wird der Immobilienkauf daher auch für Kapitalanleger wieder interessanter werden.
Dass die Mieten steigen werden, dafür sorgen zwei Trends. Die hohe Anzahl an Flüchtlingen und Zuwanderer benötigt Wohnraum. Diese erhöhte Nachfrage stößt auf einen Rückgang beim Neubau und führt in Folge zu weiteren Mietsteigerungen.

Bei Häusern ist die Bandbreite der Preise im Rems-Murr-Kreis sehr hoch, sie reicht bei Durchschnittspreisen in der Region Sulzbach / Murrhardt von rund 370.000 Euro bis 620.000 Euro in Fellbach. Im Schnitt liegt der Preis bei rund 495.000 Euro (Vorjahr 530.000 Euro).
Im Wohnungsbereich lagen die Angebote zwischen 1.100 Euro und 6.000 Euro je Quadratmeter, im Schnitt bei rund 3.000 Euro (Vorjahr 3.200 Euro). Die Bandbreite der Durchschnittspreise reicht von 2.200 Euro je Quadratmeter in der Region Sulzbach bis 3.600 Euro je Quadratmeter in Fellbach.
Die Mietangebote lagen im Schnitt zwischen 8,45 Euro/qm in der Region Sulzbach und 12,60 Euro/

Im Mittel sind die Preise bei Häusern in Stuttgart etwas stärker gefallen als bei Ei-gentumswohnungen. Aufgrund der gestiegenen Zinsen sind Häuser für viele Interes-senten nicht mehr finanzierbar, dies wirkt sich auf die Preisentwicklung aus. Bei Häusern lag die Bandbreite der Durchschnittspreise zwischen 600.000 Euro in Mühlhausen und Stammheim bis 1.290.000 Euro in Stuttgart-West. Im Schnitt lag der Preis bei rund 820.000 Euro (Vorjahr 875.000 Euro). Im Wohnungsbereich lagen die Angebote zwischen 3.000 Euro und 8.500 Euro/qm, im Schnitt bei rund 4.700 Euro/qm (Vorjahr 4.900 Euro/qm). Die Bandbreite der Durchschnittspreise reicht von 3.700 Euro/qm in Mühlhausen bis 5.600 Euro/qm in Stuttgart-Nord.
Die Mietangebote lagen im Schnitt zwischen 12,00 Euro/qm in Münster und 16,60 Euro/qm in Stuttgart-West. Der Durchschnitt in Stuttgart lag bei ca. 15,40 Euro/qm.

Ausblick
Die Situation im Neubau bleibt voraussichtlich weiter angespannt. Die von der Bun-desregierung geplanten 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr werden auf abseh-bare Zeit wohl nicht erreicht. „Die Preisentwicklung im Neubau erwarten wir stabil, da aufgrund der hochwertigen energetischen Bauweise wenig Potential für Preis-senkungen vorhanden ist“, sagt Jürgen Schäfer, Geschäftsführer der Volksbank Stuttgart Immobilien. „Preissenkungspotential könnte durch die Anpassung der Bau-vorschriften oder die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren entstehen.“
Die Hauptnachfrage wird sich weiter im Markt der Bestandsimmobilien bewegen. „Hier rechnen wir mit weiteren Preisrückgängen, die je nach Lage und energeti-schem Stand der Immobilie auch stärker ausfallen können“, sagt Jürgen Schäfer. Ins-besondere der Energieverbrauch einer Immobilie und die Infrastruktur (Verkehrsan-bindung, digitale Versorgung, etc.) des Wohngebietes seien entscheidend. Wer un-sanierte Objekte verkaufen möchte, müsse viel Zeit und die Bereitschaft zu Preiszu-geständnissen mitbringen.

Die Wohnmarktberichte für Stuttgart und den Rems-Murr-Kreis stehen ab sofort auf der Homepage der Volksbank Stuttgart Immobilien GmbH zum Download zur Verfügung.